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PODER JUDICIAL

(Por Mtro. Saúl Ferman Guerrero) Viernes, 18 de Mayo de 2018 -- 4:58 am

  

 

 

HIPOTECA INVERSA  (4ª de 4 partes)

 

Cuando el contrato de hipoteca inversa concluya por muerte del deudor hipotecario o su beneficiario, el o los herederos de aquel podrán, dentro del plazo de seis meses siguientes a la muerte, pagar la totalidad del adeudo existente, sin compensación por la cancelación del gravamen y pago del adeudo, y con ello liberar el inmueble para incluirlo como parte del matrimonio hereditario; en caso contrario, el acreedor hipotecario podrá hacer efectiva la garantía hasta donde alcance el bien inmueble hipotecado.

Si el deudor o su beneficiario mudaren de residencia o se gravara el bien hipotecado con una nueva hipoteca inversa, el contrato se declarará vencido a la fecha en la que se generen esos supuestos y será exigible a la fecha, excepto que se sustituya por una garantía idéntica en un plazo de dos meses.

En este punto debe destacarse que el legislador cometió un error en el artículo 2949 Nonies, al citar para la aplicación del supuesto anterior las fracciones II, III y IV, porque en el caso de la fracción IV no existe la necesidad de constituir una nueva hipoteca, en razón de que dicha causa se sustenta en el incumplimiento por parte del acreedor y no del deudor. Y de igual manera se equivoca el legislador cuando invoca en el mismo precepto legal una cláusula “V” (quinto romano), porque dicha cláusula no existe.

No obstante, el último párrafo del artículo 2949 Nonies debe interpretarse en el sentido de que, si el acreedor no realiza el pago de la mensualidad, o su actualización anual, se dará por terminado el contrato y el deudor hipotecario podrá exigir el pago de los daños y perjuicios y de la pena estipulada en el contrato, teniéndose la deuda totalmente liquidada con la correspondiente obligación de liberar el gravamen.

Este es el candado al que me refería en líneas anteriores, ya que, para evitar la terminación del contrato y exigir el pago del adeudo por una causa originada por el propio acreedor, el Código Civil faculta para que el deudor hipotecario que se vio perjudicado con el incumplimiento, no sólo se vea liberado de la deuda y su bien del gravamen, sino además pueda exigir el pago de los daños y perjuicios que dicho incumplimiento le generó.

Finalmente, el artículo 2949 Decies dispone algunos derechos y obligaciones de la sucesión del deudor hipotecario, que corresponden a sus representantes; a saber:

I. Extraer el menaje del bien inmueble objeto de la hipoteca inversa dentro del plazo de 40 días naturales contados a partir de la fecha del fallecimiento, ya que el mismo no forma parte de la hipoteca. Sin embargo, el código no prevé cuál es la consecuencia de que ese derecho no sea ejercido en el plazo señalado. Por otro lado, dicho plazo parece inadecuado, porque ello obliga a tramitar el juicio sucesorio de forma inmediata al fallecimiento del deudor y designar a un albacea, quien es la única persona que legítimamente representa los derechos sucesorios, lo que sin duda no ocurre en sólo 40 días naturales.

II. Preferencia para la compra del bien inmueble. Lo que pueden hacer valer en caso de remate.

III. Participar en la proporción que le corresponda del remanente que pueda resultar una vez que se cubra lo pendiente. En este caso, dicho remanente deberá inventariarse o en su caso incluirse como parte de la rendición de cuentas dentro del juicio sucesorio para la división provisional.

IV. Ejercer un seguro para cubrir los gastos de defunción que se preverá en el contrato de hipoteca inversa por el fallecimiento del deudor hipotecario y, en su caso, su beneficiario.

 

Mtro. Saúl Ferman Guerrero

Juez segundo familiar del Distrito Judicial de Pachuca, Hidalgo

 

informaciontsjeh@gmail.com


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